降息二月份起影响青岛房贷 贷百万年省一万二
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  时间:2024-05-19 04:18:36
剧情简介

  去年央行五次调低存贷款利率,降息这对房贷购房的月份市民来说是个很大的福利。不过,起影最近有部分市民反映,响青1月份的岛房贷贷月供不但没有下降,反而比之前还要高。百万业内人士分析,年省由于1月份还款需要跨越年度分段计息,降息所以得到了2月份,月份降息对房贷的起影影响才将真正显现。银行提醒房贷客户,响青还款方式不同,岛房贷贷月供额度不一,百万房贷月供可能年年变,年省要养成年初索要年度房贷月供变化表的降息习惯,以免影响个人征信记录。

  现状

  1月份部分市民房贷不降反升

  “我这套房的房贷,之前每个月在4900多元,这个月来短信需还不到5100元,多了一百多,太奇怪了。 ”家住浮山后的市民崔先生反映,他的房贷还款时间是每个月2日,因此他一般在每月1日都会存一笔钱到账户以便扣款。原本以为2015年多次降息后,每月的还款额会下降,可没有想到的是,1月份的月供反而多了一百多元,让他非常不解。

  家住福安小区的市民孙女士也遇到了这样的情况。她的月供还款日是每月8日,但前几天收到银行的通知,1月份的房贷月供额比2015年12月还要多一点。

  带着疑问,记者采访了多家银行后了解到,尽管各家银行都从2016年1月1日开始执行降息后的新标准,但部分贷款购房者在1月份并不能立刻享受到降息带来的好处,尤其是1月还款时间较为靠前的市民,月供不降反升的情况并非个案。

  解读

  银行答复“调息方式不同”

  “增加的贷款是因为利息未变化,需还的本金增加了。 ”岛城一家商业银行房贷业务的负责人解释道。

  他表示,目前,商业住房贷款方式主要有两种:一种为定息,即在合同条款中约定利息,不根据央行利率变化进行调整。另外一种则是合同约定利率,可随央行利率变化进行调整。另外,在执行新利率时也有两种方式:一种是按年调息,不管央行调整利息是在年初或年尾,银行都会在次年的1月1日起执行新利率标准。另外一种是按月调整,即央行利率变动后,银行在次月即开始执行新利率标准。目前,岛城多数房贷选择的是利率随政策变化以及按年调息。

  “在今年1月的还款中,等额本息还款的客户的贷款可能会有所增加,这是因为不仅12月份的部分要延续去年的高利息,而且还要承受1月份降息后还款本金的上浮。 ”该负责人说,大部分房贷要等待2月份才能享受到低利率的福利。

  同时,银行业人士提醒,变化的是利率,变不了的是折扣。如果在办理房贷时,执行的是在基准利率基础上上浮20%,那么,央行降息后,基准利率下降,但上浮的幅度仍然不变,仍是在新基准利率基础上上浮20%。如果当初是在基准利率基础上打了八折,目前也还是打八折。如果当初是按照基准利率办理的房贷,那么,现在仍按照基准利率计算月供额。

  计算

  贷款100万一年能省1.2万

  央行降息,受益的是大多数房贷族。对于当初选择了“按年调息”方式的客户来说,虽然今年1月份的月供额中会有一部分人出现“不降反升”的情况,但是,从2月份起,房贷月供的计算不存在分段计息的情况,因此将会比2014年降低,房贷一族最终需要归还的利息也会因央行利率下降而减少。

  那么,新利率标准下,究竟能省下多少利息支出呢?银行理财师帮忙算了个账:以100万元贷款、剩余期限为20年,等额本息还款法为例。如果2016年1月1日之后,客户的贷款余额是100万元,先比较利率标准,原先利率标准为5年期以上基准利率6.15%,2015年1月1日起执行降息后的利率标准4.9%,那么,2015年,客户会因为降息而少还大约12000元的利息。对于普通工薪阶层来说,这已经是很大的福利了。

  银行人士提醒说,无论你选择的是等额本金还款法,还是等额本息还款法,房贷客户都应该养成习惯,在每年年初,主动到银行索取当年应还月供的表格,每月按照表格中提示的金额还款,以免因少还款而影响个人的征信记录。

  银行负责房贷的专业人士建议,房贷客户在每月扣款日前最好跟贷款银行进行有效沟通,查询房贷还款金额变化情况,以免因扣款不足影响个人信用记录。

  等额本息还款客户本月月供反而升了

  目前,房贷市场上,选择“按年调息”的客户为主流。那么,这些客户中,都会出现“年度首月房贷月供增加”的情况吗?

  “不是的。”一家商业银行负责房贷业务的负责人解释说,目前,出现“年度首月房贷月供增加”的客户,多为等额本息还款客户,而且其还款日多集中在前半月,才会出现这种情况。

  银行房贷的还款方式分为等额本金、等额本息两种。

  两者有何不同?按照还款额度的变化,可以通俗地解释为:等额本息,每月房贷月供额相同,在月供额里“本金与利息”的分配比例中,前半段时期所还的利息比例大、本金比例小,还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。

  而等额本金,月供额是变动的,早期月供额较大,此后逐月递减。在月供中“本金与利息”的分配比例中,前半段时期所还的本金比例大、利息比例小,还款期限中,越往后本金比例越小、而利息比例越大。

  以2013年贷款36万元,还款期限20年为例:选择等额本息还款方式,月供2700元,但降息后,1月份的月供为2751.8元。银行人士解释说,这增加的51.8元来自两方面:一是本月的房贷还款利息采用分段计算,也就是2015年12月的利息按照老基准利率计算,2016年1月的利息按照新的基准利率计算;二是等额本息中,本金与利息的比例发生了变化。

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黄子华

发表于7分钟前

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冷漠

发表于1分钟前

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